L’immobilier papier face au Covid-19.

La crise sanitaire a eu de lourds impacts sur les performances des différents supports financiers en 2020. Bien évidemment, l’immobilier, élément central de l’activité économique française, n’est pas sorti indemne de cette période si particulière et les rendements des SCPI, OPCI et autres SCI ont plutôt été à la baisse l’an dernier. Pourtant si certains secteurs immobiliers ont subi de plein fouet les conséquences de la pandémie, d’autres ont plutôt bien résisté, et même « profité » d’opportunités pour se renforcer.

Quels sont les secteurs impactés ?
Les confinements successifs ont contraint les établissements hôteliers et les résidences de tourisme à fermer leurs portes plusieurs semaines, ce qui a réduit leur activité. Ces restrictions ont eu des conséquences évidentes sur les rendements de ce type d’actifs qui, dans la majorité des cas, ont vu leurs performances diminuer entre 2019 et 2020. A ce
jour, la visibilité du secteur touristique est encore faible en termes de reprise d’activité, mais les professionnels ont bon espoir de rattraper le temps perdu avec la belle saison qui approche et le déconfinement annoncé autour du 15 mai. Dans le même esprit, les supports immobiliers investis majoritairement dans les magasins et la distribution ont été ébranlées. Les cafés, les restaurants et les autres commerces dits « non essentiels » sont restés fermés pendant de longs mois, générant là encore, des baisses de rendement pour les SCPI uniquement basées sur ce type de sous-jacents !
Enfin, celles qui sont composées de bureaux ont évidemment souffert du confinement et du télétravail. Le tertiaire représente plus de la moitié du marché des SCPI de rendement français et une adaptation du modèle économique aux nouvelles aspirations des locataires est nécessaire. Faute de quoi, on pourra légitimement s’inquiéter de l’avenir de ce type de placements, même si après pratiquement un an de recul, il apparait que le télétravail n’est pas la panacée que l’on pouvait imaginer dans le monde d’avant. En effet, on découvre progressivement tous ses effets pervers sur la productivité et la destruction des liens sociaux qui sont fondamentaux au sein d’une entreprise. Tout l’enjeu de ce secteur résidera dans sa capacité à s’adapter et à transformer la façon de consommer le m² de bureau. De plus en plus d’opérateurs de SCPI spécialisés dans le tertiaire se penchent sur de nouveaux concepts de bureaux incluant salles de sport, douches, salles de repos, de détente, potager urbain sur le toit en libre accès, murs végétalisés pour ramener la nature dans les locaux… les idées sont aussi vastes que la révolution est rapide. La crise a encore agi comme un catalyseur, qui a accéléré les mutations.

Quels sont les domaines préservés ?
Les véhicules investis dans l’immobilier logistique qui bénéficiaient déjà de l’essor du e-commerce ont vu leur activité dopée par la crise sanitaire. Depuis le déclenchement de cette pandémie et la fermeture de nombreux points de vente, les achats en ligne ont explosé. Résultats, les demandes locatives de lieux de stockage en tout genre ne cessent de croître. De même, les SCPI, SCI et OPCI axés sur les établissements de santé et d’éducation ont été épargnés par les effets économiques de l’épidémie. Il s’agit des cliniques privées, des Ehpad, des centres de soins, des laboratoires et des crèches qui ont développé leur activité depuis un an.

Enfin, l’immobilier résidentiel n’a pas connu de baisse de la demande et, pourrait même enregistrer des hausses de valeurs dès cette année.

Quel impact sur les rendements ?
En 2020, l’onde de choc de la crise sanitaire sur les rendements a finalement été moins violente que l’on ne pouvait le craindre au début du premier confinement. La performance moyenne pour 2020 s’établit un peu en dessous des 4%. Ce repli s’avère finalement limité par rapport au très bon résultat de 2019 qui avoisinait 4,40%. D’une façon générale, le secteur a bien réagi en négociant au cas par cas avec les locataires et en s’adaptant très souvent à la situation financière du preneur. Les gérants de SCPI n’ont pas eu à piocher dans le report à nouveau et dans les plus-values non distribuées, qui sont deux matelas de liquidités possibles en cas de baisse de leurs recettes. 2021 pourrait, en revanche, connaître davantage de casse en raison notamment de l’augmentation du nombre attendu de faillites dans les PME et TPE françaises, lorsque les dispositifs de soutien du gouvernement s’arrêteront. Ces événements en cascade pourraient alors générer de la vacance locative et peser temporairement sur les loyers. En quête d’économies, certaines sociétés pourraient diminuer la taille de leurs bureaux ou renégocier leurs baux. On investit dans des parts de supports liés à l’immobilier lorsque l’on dispose d’un horizon d’au moins dix ans, voire davantage. Avec cette échelle de temps longue, la crise sanitaire et ses conséquences économiques ne seront plus, dans quelques années, qu’un épiphénomène.

La crise du covid-19 ne fait qu’accélérer les choses que nous pressentions depuis quelques mois déjà. Les acteurs du secteur immobilier vont devoir s’adapter à cette nouvelle donne en achetant des actifs bien placés, plus écologiques, offrant une plus grande flexibilité et répondant aux nouveaux besoins des locataires. Les théories Darwiniennes sont plus que jamais d’actualité ! Ces pépites seront peut-être également à chercher en Europe du nord ou de l’est où l’évolution des hausses des prix des parts sera plus forte que chez nous. Plus que jamais les diversifications géographique et sectorielle dans le choix de ses supports immobiliers sont de mise. Toute l’équipe de Vauban Patrimoine est là pour vous y aider…

Stéphane Lenoir

L’investissement progressif, un choix gagnant !

L’investissement progressif, aussi appelé investissement périodique ou encore programmé, consiste à verser tous les mois la même somme sur des unités de compte spéculatives. Cette technique permet de se constituer un capital de façon quasi-indolore. Quatre principaux avantages à cette technique particulièrement efficace, bien connue des épargnants avisés. Vous intégrez cette dépense-investissement dans votre budget comme une charge d’électricité, de loyer ou de téléphone et vous êtes prélevés tous les mois… Impossible d’y échapper ! Avec le temps, on se constitue un capital sans même s’en rendre compte. Vous lissez les cours d’achat et évitez ainsi d’investir au plus haut. Tout investisseur a la hantise de placer son argent quand le marché est cher. L’investissement progressif permet d’évacuer cette situation aussi difficile moralement que financièrement en achetant davantage d’unités de compte lorsque les marchés baissent. Cela permet de pondérer le prix moyen d’acquisition des parts. Il suffit alors d’attendre une période favorable pour réaliser sa plus-value. Les périodes de baisse sont vécues comme des opportunités et non pas comme des catastrophes stressantes, car elles permettent d’augmenter rapidement son « stock de parts » ce qui laisse augurer des bénéfices importants in fine. Enfin, vous vous protégez de vos travers d’investisseur car vous éviterez de « jouer au trader », c’est à dire d’anticiper le marché, ce qui est extrêmement compliqué. Alors, n’attendez pas pour mettre en place vos investissements progressifs sur vos contrats d’assurance vie !

EN BREF

– 8.3% :  La crise du Covid-19 a durement frappé l’économie française. Selon l’Insee, le PIB a chuté de 8,3% l’an dernier en raison de cette situation sanitaire sans précédent. En 2019, la croissance française avait été de +1,5%.

– 13% : Selon une étude des notaires, le pouvoir d’achat immobilier des Français a baissé de 13 % en vingt ans, malgré la baisse des taux d’intérêt et l’allongement de la durée des crédits immobiliers…

253 :  La Chine compte 253 « super-riches » supplémentaires en 2020 et domine largement le classement mondial des milliardaires, avec
désormais 992 immenses fortunes contre seulement 696 milliardaires pour les États-Unis et 177 pour l’Inde, troisième de notre classement.

LES PRINCIPAUX INDICES DU 01 JANVIER AU 31 MARS 2021

LES INDICES BOURSIERS

CAC + 9,29 %
SBF 120 + 8,67 %
DOW JONES + 7,76 %
NIKKEI + 6,32 %
EURO STOXX +10,32 %

LES PLUS FORTES VARIATIONS DU CAC 40 EN 2021

SAINT-GOBAIN + 34,19 %
ATOS – 11,05 %

LES TAUX D’INTÉRETS

EURIBOR 3 MOIS – 0.540 %
OAT 10 ANS – 0,0940 %